Efficacité énergétique: l’expérience du tertiaire au service du futur décret sur l’obligation de travaux

Quand le Plan Bâtiment Durable a lancé en octobre 2013 la Charte pour l’efficacité énergétique des bâtiments tertiaires publics et privés, il poursuivait un objectif : créer une dynamique autour d’un engagement volontaire des signataires (1) pour réduire la consommation énergétique de leurs parcs, et ainsi anticiper la sortie du décret sur l’obligation de travaux d’amélioration de la performance énergétique (prévue pour la fin de l’année selon le ministère de l’Ecologie).

Près d’un an plus tard, la mise en mouvement des acteurs est avérée avec 73 entités qui seront rejointes très prochainement par d’autres. Mais la démarche est d’autant plus intéressante que chaque signataire fixe des objectifs chiffrés à atteindre et s’engage, à intervalles réguliers, à communiquer sur les résultats obtenus. Une transparence qui conduit à un formidable observatoire des pratiques, bonnes ou mauvaises. Et l’idée du Plan Bâtiment Durable est bien sûr d’éclairer les pouvoirs publics avec les enseignements tirés  de ces retours d’expérience, de ce qu’il est possible et souhaitable d’inscrire dans le décret, pour qu’il soit en adéquation avec les besoins des acteurs du secteur tertiaire. Pour Philippe Pelletier, président du Plan Bâtiment Durable, cette démarche est appelée à prendre de l’ampleur et de l’efficacité : « Nous créons un réseau qui délivre des informations et échange sur les bonnes pratiques, mais nous allons aussi avoir un rôle d’exemplarité pour tous ceux, les petits notamment, qui n’ont jamais entendu parler du décret ».

Présenté le 19 septembre à l’occasion d’une réunion plénière des 73 signataires de la charte, le premier rapport (2), qui a été réalisé avec le CSTB, restitue les ambitions et les pratiques de 30 signataires, sans toutefois viser une représentativité nationale, mais en montrant ce que font les acteurs les plus engagés dans la recherche de l’efficacité énergétique. Compte tenu des contributions, il se focalise principalement sur les deux branches principales du tertiaire, bureau et commerce.

Réduction des consommations d’énergie de 25 % à l’horizon 2020

Les premiers enseignements révèlent que les entreprises du secteur immobilier se fixent des objectifs chiffrés pour atteindre une réduction des consommations d’ici 2020 ; une réduction de 25% d’ici 2020 pour la grande majorité. Des objectifs qui restent malgré tout en dessous des orientations de la loi Grenelle fixées à une réduction de 38% de la consommation d’énergie du parc.
Le délai envisagé pour atteindre leurs objectifs est différent d’un signataire à l’autre, il dépend de la date du début de la démarche d’efficacité énergétique et de suivi des consommations. Pour certains, la date de référence est celle du Grenelle (2007) voire un peu avant (2006) ; pour beaucoup, elle est entre 2008 et 2010, pour ceux qui démarrent, elle est souvent postérieure à 2010.
Quoiqu’il en soit les acteurs ont besoin de temps, pour atteindre une cible ambitieuse et pour se mettre en ordre de marche (diagnostic, stratégie et plan d’actions, mise en œuvre opérationnelle). 7 à 8 ans, voire 10 ans semblent raisonnables pour une réduction de 25% de la consommation d’énergie.

Les évolutions des consommations unitaires tous usages du tertiaire ont connu une inflexion au début des années 2000, due principalement à la baisse des consommations en chauffage. L’analyse par usage montre toutefois que pour les branches bureau et commerce, les gains réalisés sur le chauffage ont été partiellement compensés par des hausses sur les autres usages (en particulier la climatisation et dans une moindre mesure l’électricité spécifique). Pour la branche bureau, par exemple, la baisse de la consommation unitaire de chauffage entre 2005 et 2012 est proche de 20%, celle de l’ensemble des usages de seulement 6% ; pour le commerce, ces baisses sont respectivement de 22 et 3%.

Leviers d’action pour l’efficacité énergétique : usage et exploitation

Le rapport montre que tous les signataires développent des stratégies de réduction de la consommation dans les bâtiments, mettant en œuvre les mêmes étapes clés : diagnostic sur l’existant, mise en place d’un plan de progrès partagé et progressif, déploiement d’une organisation cohérente. Malgré tout, si tous les signataires interrogés ont lancé au moins une campagne d’audits sur leurs immeubles, les méthodes pour auditer diffèrent : DPE basique, audits réalisés par des bureaux d’études spécialisés, et en complément adhésion à des organismes qui fournissent des analyses de performances et des benchmarks, comme l’Observatoire de l’immobilier durable. Leur plan d’actions repose d’abord sur le suivi des consommations qui permet de déceler les dérives. Différentes méthodes de mesures sont adoptées : comptage de l’énergie consommée sur la base des factures, remontée de comptage par immeuble annuelle ou trimestrielle, suivi détaillé par des sous compteurs ou encore dispositif de comptage instantané et centralisé.
Les signataires rapportent un certain nombre de règles dans la mise en œuvre des actions. Par exemple, dans un souci de soutenabilité économique, ils mobilisent en premier lieu les actions sur l’usage et sur l’exploitation, qui nécessitent en général un investissement limité et ont un temps de retour inférieur à 5 ans. Les travaux sur l’enveloppe ou les équipements ne sont entrepris que dans le cycle normal de la gestion patrimoniale. Ils insistent aussi sur l’importance du dialogue entre propriétaire, gestionnaire et locataire de manière à agir sur les consommations énergétiques globales des bâtiments.

Le levier travaux

Parmi les travaux légers, le changement du système d’éclairage est le levier le plus utilisé par les signataires de la charte. Les travaux couramment entrepris concernent le remplacement en fin de vie des équipements (chauffage, ventilation, climatisation, centrale de traitement d’air…). Les opérations de rénovation plus lourdes qui touchent le bâti sont beaucoup moins fréquentes. Ces travaux lourds sont en général motivés par d’autres objectifs que la performance énergétique, comme la remise aux standards du marché, la mise aux normes ou encore l’augmentation de la valeur de l’immeuble (valeur verte). La périodicité de telles interventions serait de 20 à 30 ans pour des immeubles parisiens ou en région parisienne. Ils consistent à des travaux d’isolation sur les façades et les toitures, au changement de menuiseries, à l’installation d’équipements performants.
Quant au surcoût lié à l’obtention d’un label énergétique ou d’une certification environnementale (HQE, Leed, Breeam, BBC rénovation), les foncières estiment qu’il reste modeste par rapport au coût total de l’opération.

Ce premier rapport sera mis à jour et fera l’objet d’une deuxième édition au cours du dernier trimestre 2014 pour intégrer les contributions nouvelles.

(1)    Les signataires sont regroupés en 4 catégories : les foncières et gestionnaires immobiliers, les utilisateurs (grands groupes qui utilisent un parc tertiaire de plusieurs bâtiments répartis sur le territoire national), les entités publiques et les organismes collectifs.

(2)    Le rapport s’appuie sur une trentaine de signataires. Les données collectées se rapportent à environ 15 millions de m2 de bâtiments tertiaires soit environ 1,5% du parc national. Elles sont concentrées sur les branches bureau et commerce et dans une moindre mesure enseignement/recherche. Elles concernent essentiellement le parc privé (14 millions de m2) et peu le parc public (environ 1 million de m2), et davantage les immeubles de grande surface que les moyennes surfaces.

Pour consulter le rapport, cliquez ici

Pour consulter la charte, cliquez ici

Un signataire de plus au 19 septembre

En clôture de la réunion plénière des signataires de la charte, le 19 septembre, Philippe Pelletier a recueilli une nouvelle signature, celle de Maurice Gauchot, président de CBRE France, impliqué sur le sujet de rénovation énergétique du tertiaire depuis 2010, lorsqu’à la demande du Plan Bâtiment Durable, il a organisé une large concertation de professionnels des sphères publique et privée et publié en novembre 2011 un rapport contenant des recommandations pour la rédaction du texte réglementaire.

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