20 nouvelles mesures de simplification des normes de construction

Extension du champ couvert par l’ordonnance « densification » du 3 octobre 2013 : entrée en vigueur fin 2014.

Le projet de loi de simplification de la vie des entreprises augmente le champ territorial des dérogations introduites par l’ordonnance du 3 octobre 2013 relative au développement de la construction de logement. L’objectif est de faciliter la réalisation de projets dans les secteurs tendus où le foncier est rare et les projets de construction sont soumis à davantage de contraintes.

-Extension du champ territorial aux communes supplémentaires soumises à l’encadrement de l’évolution des loyers figurant sur la liste du décret n°2012-894 du 20 juillet 2012 ;
- Extension des dérogations aux règles de distance par rapport aux tiers pour des constructions principalement destinées à l’habitation ;
- Application des dérogations pour l’agrandissement de la surface de logement, et pas seulement pour la création de nouveaux logements.

Suppression de l’enquête publique pour les permis de construire et permis d’aménager soumis à étude d’impact : entrée en vigueur dès fin 2014

- Remplacer l’enquête publique par une mise à disposition au public pour les demandes de permis de construire soumis à étude d’impact au titre de la procédure du cas par cas. Cette mesure doit permettre de réduire les délais de 3 à 1 mois et ainsi de diminuer les coûts.

Allégement des contraintes en matière de norme de stationnement : entrée en vigueur dès fin 2014

Des règles exigeantes en termes de stationnement conduisent à une augmentation du coût des projets de construction qui peut entraîner leur abandon ou leur commercialisation à des prix prohibitifs. Ainsi, la seconde place de stationnement représente un pourcentage non négligeable du prix de cession sur les marchés immobiliers : en région parisienne, 13% du prix de cession au m² pour la première couronne, 8% du prix de cession au m² pour la deuxième couronne, et en troisième couronne, le prix de revient de la seconde place de parking est supérieur à la valeur foncière.

- Se limiter à une aire de stationnement maximum par logement social ou résidence spécifique (personnes âgées et étudiants) ;
- Dans les secteurs bien desservis par les transports en commun (à moins de 500 mètres d’une gare, d'une station de transport public guidé, ou de transport collectif en site propre) : se limiter à 0,5 aire de stationnement maximum par logement social ou résidence spécifique (personnes âgées et étudiants) ; se limiter à 1 aire de stationnement maximum par logement pour les autres types de logement.

Créer un bonus de constructibilité dans les zones commerciales et d’activité pour permettre la densification et la mixité : disposition prise par ordonnance

L’idée est d’encourager les constructions sur plusieurs niveaux, d’améliorer la qualité urbaine des zones commerciales et d’activités, en leur permettant d’accueillir d’autres fonctions et notamment des logements.

- Créer un bonus de constructibilité pour les projets situés en entrée de ville ou dans des zones à dominante commerciale : ce bonus pourra être fixé par le PLU, sous réserve d’une bonne desserte par les transports en commun du secteur et de la mixité fonctionnelle du projet. Cette nouvelle disposition permettra aux communes de délimiter, dans leurs documents d’urbanisme, des secteurs dans lesquels la réalisation de logements intermédiaires pourra bénéficier d’une majoration de constructibilité allant jusqu’à 30 %.

Réduction des délais d’obtention du permis de construire

- Diminuer les délais d’intervention des autorisations, avis ou accords préalables relevant de législations distinctes du code de l’urbanisme ;
- Mieux définir ou modifier les conditions d’articulation des autorisations d’urbanisme avec les autorisations, avis, accords ou formalités relevant de législations distinctes du code de l’urbanisme.

Coordination entre évaluation environnementale et étude d’impact

- Coordonner l’évaluation environnementale stratégique du document d'urbanisme et l’étude d'impact d’un projet ;
- Coordonner les évaluations environnementales de projets différents (articulation entre une opération d’aménagement d’ensemble et les projets mis en oeuvre à l’intérieur de cette opération) ;
- Etendre aux projets soumis à étude d’impact, faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique (DUP) ou d’une déclaration de projet, la démarche d’analyse environnementale prévue par la procédure intégrée pour le logement (PIL).

Poursuite des réformes en matière de contentieux de l’urbanisme

 Une mission sur la simplification et la réduction des délais des procédures d’obtention des permis de construire a été confiée au Préfet Jean-Pierre Duport (remise du rapport : 1^er mars 2015). Plusieurs réflexions sur des mesures relatives au contentieux sont en cours d’expertise.

- Aménager les pouvoirs du juge administratif lorsqu’il est saisi d’un recours contre une autorisation d’urbanisme ou contre le refus d’une telle autorisation. Si le refus de permis est annulé par le juge administratif, celui-ci pourrait rétablir directement l’autorisation sans qu’un nouveau dépôt de permis soit nécessaire.
- Définir les conditions dans lesquelles, en cas d’annulation du refus de délivrance d’une autorisation d’urbanisme, le représentant de l’Etat se substitue à l’autorité compétente pour délivrer cette autorisation. Si le juge annule un refus de délivrance d’une autorisation d’urbanisme qui serait jugée illégale, le préfet pourrait se substituer au maire pour délivrer cette autorisation.
- Sécuriser les projets de construction en recentrant l’action en démolition. Le risque d’une démolition sur un permis, lorsqu’il y a un recours, entraîne un blocage des travaux : le promoteur attend que le délai de recours soit purgé avant de commencer les travaux. Or, cette procédure spécifique peut prendre plusieurs années. En recentrant l’action en démolition sur des secteurs particulièrement sensibles, notamment en termes de protection environnementale, les projets dont la réalisation était freinée par la procédure contentieuse hors de ces secteurs seraient plus rapidement purgés de cette menace.

Contrôle des unités touristiques nouvelles

- Supprimer la procédure d’autorisation « des unités touristiques nouvelles » et adapter les projets à la règlementation du plan local d’urbanisme (PLU).

Rappelons que le gouvernement a lancé un grand chantier sur la rénovation du règlement de l’urbanisme. Cette démarche a un triple objectifs : faire émerger une nouvelle génération de règlement d’urbanisme et donc de PLU permettant d’introduire de la souplesse pour les porteurs de projets, de faciliter les innovations, le renouvellement de la ville sur la ville ;  accompagner sur le terrain les collectivités, notamment suite à la suppression des COS, de la taille minimale des parcelles, l’introduction des plafonds en matière de stationnement,  favoriser l’émergence des PLUI par un accompagnement « sur mesure » des Directions départementales des territoires (DDT) et des Directions régionales de l'environnement, de l'aménagement et du logement (DREAL).
Au-delà de cette démarche de fond, des réformes importantes sont lancées pour, à court terme, s’affranchir des règles les plus contraignantes des documents d’urbanisme existants et accompagner l’émergence de projets utiles à la construction de logements. On peut citer notamment l’élaboration d’une nouvelle génération de règles pour les plans locaux d’urbanisme (PLU) et les plans locaux d’urbanisme intercommunal (PLUI) ainsi, que le lancement d’un chantier technique, amorcé en octobre, pour la réécriture de la partie réglementaire du code de l’urbanisme au printemps 2015, afin de la moderniser et la rendre plus lisible.

Mesures relatives à la construction

RT 2012 : prolongation de la période transitoire pour les logements collectifs

Pour les logements collectifs, une période transitoire a été instituée pour permettre une appropriation progressive de la réglementation et le développement de solutions innovantes moins coûteuses, en fixant un objectif de 57,5 kWh/m²/an au lieu de 50 kWh/m²/an, jusqu’au 1er janvier 2015.

- Prolonger de 3 ans, soit jusqu’au 1er janvier 2018, la dérogation à la RT 2012 pour les logements collectifs.

Rationalisation des formations initiales et continues des acteurs de la construction

Les acteurs de la construction sont soumis à des obligations de formation, qui peuvent être très nombreuses pour certains métiers, ce qui engendre un coût important pour les employeurs. Par ailleurs, ces exigences de base sont intégrées aux formations initiales pour une partie seulement, ce qui oblige les chefs d’entreprise à envoyer en formation leurs nouveaux employés qui sortent pourtant d’une formation initiale.

- Lancement d’une démarche pour optimiser et rationaliser ces formations et les coûts induits pour les entreprises, en examinant les formations obligatoires et les formations initiales.

Réalisation d’une étude d’impact économique de la réglementation sismique

La nouvelle réglementation sismique a mis en place des exigences plus importantes, notamment dans les zones d’aléas faibles. L’opportunité de ces exigences est questionnée par certains, eu égard à leur coût et à la faible probabilité de réalisation de l’aléa.

- Réalisation d’une étude d’impact économique, qui permettra de mesurer le rapport coût/efficacité de cette réglementation, en examinant notamment le surcoût de construction induit par la réglementation, mais également les coûts et le nombre de victimes évitées grâce à la réglementation.

Suppression de consultations non obligatoires concernant la sécurité incendie

Dans le cadre de l’instruction des permis de construire, seuls certains projets doivent faire l’objet d’une consultation des services d’incendie et de secours. Or, cette consultation est parfois effectuée même quand elle n’est pas obligatoire, générant des exigences supplémentaires pour le projet.

- Envoi d’une circulaire aux préfets pour rappeler dans quels cas ces consultations sont obligatoires et proscrire les consultations supplémentaires.

Rendre possible le respect de la réglementation sécurité incendie dans une logique d’obligation de résultat

La réglementation sécurité incendie actuelle fonctionne exclusivement par des exigences de moyens. Ce type de réglementation n’est pas adapté à des projets atypiques ou complexes. Il faut donc ouvrir la possibilité de la respecter par la démonstration de l’équivalence d’exigence en matière de sécurité incendie, l’ingénierie sécurité incendie étant aujourd’hui suffisamment mature.

- Autoriser la justification du respect de l’exigence réglementaire par une étude spécifique de sécurité incendie, en remplaçant les moyens définis par la réglementation, si le même niveau de sécurité est démontré.

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