Île-de-France : les propositions de l'ORF pour relancer l'urbanisme opérationnel et mobiliser le foncier du Grand Paris
Les deux groupes de travail de l’Observatoire régional du foncier en Île-de-France ont rendu les conclusions de leurs travaux, portant sur la relance de l’urbanisme opérationnel, et la mobilisation du foncier du Grand Paris, mi-juin. Leurs rapports détaillent les propositions qui viendront notamment alimenter le travail de la mission de préfiguration de la métropole du Grand Paris.
Emilie Buono de AEF Habitat et Urbanisme
Installés en avril 2013, les groupes de travail de l’ORF ont rendu leurs conclusions mi-juin 2014, à l’occasion d’un colloque de l’Observatoire sur le thème "Le foncier à l’heure du Grand Paris : quelles urgences ?". L’ensemble de ces propositions seront versées au travail de la mission de préfiguration de la métropole du Grand Paris.
Le premier groupe, présidé par Christophe Canu, directeur de l’ingénierie foncière et immobilière de l’AFTRP, s’est intéressé à la "relance de l’urbanisme opérationnel". Après avoir réalisé une série d’auditions, il formule dans son rapport dix propositions, car il lui est "apparu qu’il convenait aujourd’hui de clarifier les notions d’aménagement public et d’aménagement privé et d’apporter aux collectivités locales une vision plus claire des procédures d’aménagement associant acteurs publics et privés, ainsi que des raisonnements pour préconiser dans un contexte donné les méthodes et les outils les plus appropriés".
Dix propositions pour relancer l’urbanisme opérationnel…
Les auteurs proposent tout d’abord de "préciser l’existence des procédures de l’aménagement en ZAC et hors ZAC", à travers la réalisation d’un guide permettant aux collectivités de choisir les procédures appropriées. En outre, les secteurs d’aménagement futur inconstructibles dans l’attente des projets devraient être "définis plus explicitement". Le rapport suggère d' "associer les aménageurs à la gestion des équipements qu’ils construisent". Pour cela, "le groupe de travail propose d’expérimenter des formules de partenariat public-privé en aval des concessions d’aménagement, voire des PUP pour les équipements propres, pour la gestion des équipements destinés à être remis ultérieurement dans le domaine public".
Les auteurs préconisent de "préciser la nature et le contenu des contrats prévus à l’article 22 de la loi du Grand Paris" (1), ainsi que de "clarifier et sécuriser le régime des ZAC sans maîtrise foncière". Les cinq autres propositions visent à modifier des textes législatifs ou réglementaires. Le groupe de travail préconise de "faire évoluer le PUP vers un contrat (ou convention) plus complet embrassant les différents thèmes de l’aménagement". Mais également que "les permis de construire intervenant en aval d’une procédure de DUP, de ZAC ou de permis d’aménager ayant fait l’objet de recours purgés ne puissent plus être attaqués sur les motifs qui avaient été retenus pour motiver les contentieux antérieurs".
Il propose également d’orienter les aides de l’État, de la région et de la future métropole du Grand Paris vers "les opérations complexes comportant des spécificités foncières et programmatiques, ainsi qu’une incertitude commerciale, et représentant par leur taille à l’échelle de la commune concernée une occasion unique de restructuration du tissu". "Ces aides ne devraient pas prendre la forme de subventions pour surcharges foncières mais être ciblées directement sur l’aménagement public lorsqu’il répond à un certain nombre de critères (complexité, incertitude, nature des enjeux) qui font qu’il ne peut pas être pris en charge par des acteurs privés", précisent-ils. Ils suggèrent en outre que soit assouplie la loi du 18 janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier public ou son décret d’application "afin que le raisonnement tienne compte de l’ensemble du périmètre lorsque le terrain de l’État est inclus dans une ZAC". Pour l’heure, "la décote sur le prix des terrains [publics] impose 75 % de logements sur la parcelle sans prendre en compte la programmation globale lorsque cette parcelle est en ZAC". Enfin, le groupe recommande de "favoriser la gestion en mode projet de l’aménagement", et que soit engagée une réflexion avec toutes les catégories d’acteurs sur ce sujet.
… Et huit pour mobiliser le foncier du Grand Paris
Le deuxième groupe, présidé par Catherine Barbé, directrice des partenariats stratégiques de la SGP, a quant à lui élaboré, là encore à partir d’auditions, des propositions pour mobiliser le foncier du Grand Paris. Au nombre de huit, elles sont classées en fonction de leur échelle.
Au niveau des gares, le groupe recommande de "poursuivre et accélérer la mobilisation par l’État du foncier public aux abords des gares", et que les cessions aux villes ou aménageurs soient "fixées avec une valeur compatible avec les coûts d’aménagement dès lors que le projet de construction prévoit une majorité de logements". "La décote devrait pouvoir s’appliquer aux terrains publics de l’assiette de l’ensemble de l’opération d’aménagement", écrivent les auteurs, rejoignant ainsi l’une des propositions du premier groupe de travail. "Des clauses de retour à meilleure fortune pourraient être introduites dans les conditions de cessions." Le rapport suggère de "renforcer la capacité financière des principaux aménageurs pour le portage foncier et les études par des prêts à très long terme" de la CDC, "afin de pouvoir anticiper au mieux les aménagements pouvant être réalisés autour de certaines gares du Grand Paris où peuvent être mis en œuvre des projets urbains importants". Un dispositif législatif permettant d’accélérer la prise de possession des tréfonds devrait être mis en place, juge le groupe de travail, qui propose également d' "aider les collectivités locales, via les EPF, à coordonner et développer leurs actions foncières aux abords des gares".
À l’échelle, plus large, des CDT, le groupe de travail recommande de "mettre en place des structures de portage foncier, à l’image de Foncière Commune", en "explorant avec les foncières privées les conditions de leur participation à de telles structures". De plus, la pratique des "chartes de prix maîtrisés devrait être étendue à l’ensemble de la métropole et s’appliquer également aux cessions aux bailleurs sociaux". Enfin, un volet foncier devrait être développé dans tous les contrats de développement territorial, afin de "conduire à la réalisation d’un plan stratégique foncier".
La dernière proposition du groupe de travail concerne l’échelle métropolitaine. Le rapport souligne que "les effets de la métropole ne sont pas immédiats [et que] sa compétence va se mettre en place progressivement". "Mais les changements introduits produiront dans une dizaine d’années plus d’effets que tous les autres dispositifs décrits précédemment." "Aussi, vu l’importance des enjeux et l’urgence à agir, le groupe de travail recommande que la question de la mobilisation du potentiel foncier de la métropole soit traitée dès l’engagement du diagnostic métropolitain par la mission de préfiguration", écrit-il.
(1) Selon cet article, "pour la mise en œuvre des actions et opérations nécessaires à un contrat de développement territorial, les communes et les établissements publics de coopération intercommunale concernés peuvent conclure avec une personne morale de droit public ou privé, jusqu'à l'expiration du contrat de développement territorial, un contrat portant à la fois sur la conception du projet d'aménagement global, l'élaboration d'une proposition de révision ou de modification du document d'urbanisme et la maîtrise d'ouvrage des travaux d'équipement concourant à la réalisation du projet d'aménagement".
« Source AEF Habitat et Urbanisme www.aef.info »
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