Les ventes de logements neufs par les promoteurs au plus bas depuis 4 ans

Alors que le gouvernement doit annoncer vendredi 29 août le plan de mobilisation du bâtiment, la série noire continue pour les promoteurs immobiliers. « Les chiffres du 2ème trimestre 2014 sont les pires que nous ayons enregistrés depuis quatre ans », signale Alexandra François-Cuxac, présidente de l’observatoire de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI). Les ventes de logements neufs reculent de 15% (à 23.833) au 2ème trimestre 2014. En parallèle les mises en vente de logements neufs par les promoteurs s’établissent à 23.635 unités au 2ème trimestre, en recul de 19,3% par rapport à 2013, année décevante, et de 25% par rapport au 2ème trimestre 2010. « Cela fait trois ans que la production baisse, s’alarme François Payelle, président de la FPI. Nos entreprises ne vont pas tenir le coup très longtemps. »

89.000 logements en attente de trouver preneur

En réaction, les promoteurs adaptent leur offre afin de ne pas gonfler les stocks. « Sur quatre ans, 8.000 logements de moins ont été mis en vente, indique Alexandra François-Cuxac. Aujourd’hui, nous dénombrons 89.000 logements en attente d’un acheteur. Et le délai moyen de transaction se fixe à 14,6 mois avec de grandes disparités selon les régions. » En Ile-de-France par exemple, où l’offre est tendue, un logement trouve preneur en 11,9 mois alors que le délai double pratiquement en Normandie (22,9 mois).

Du côté des acheteurs, les investisseurs (42%) demeurent moins nombreux sur le marché que les accédants à la propriété (58%). « Alors que le ratio était inversé au début de l’année 2012, rappelle Alexandra François-Cuxac. Aujourd’hui, nous n’arrivons pas à retrouver les volumes de vente enregistrés lors de l’application du régime Scellier [qui a pris fin le 31/12/12, ndlr]. » Ceux qui espèrent une baisse des tarifs pour inciter les acheteurs à revenir sur le marché, vont être déçus. « Nous avons le sentiment que les corrections ont déjà été réalisées en 2013. Enfin, si les coûts de production ne baissent pas, il paraît mathématiquement difficile de faire baisser les prix de vente. » En moyenne, le prix du mètre carré reculent légèrement en Province (-1,4%) à 3.602 euros alors qu’il grimpe de 3% en Ile-de-France à 4.707 euros.

Rassurer les investisseurs et plus de pouvoir d’achat pour les jeunes

Pour relancer le secteur, la FPI souhaite d’abord encourager les investisseurs à revenir sur le marché, en rendant possible la location aux ascendants et descendants dans le cadre du dispositif Duflot et en incorporant le dispositif d’investissement locatif au titre des investissements entrant dans le plafond des niches fiscales de 18.000 euros (contre 10.000 euros actuellement). « Il faut également redonner confiance aux investisseurs en leur disant clairement qu’ils ne sont pas concernés par l’encadrement des loyers puisqu’en optant pour le dispositif Duflot, ils louent déjà leur logement entre 15 et 20% de moins que le prix du marché. » Pour les autres propriétaires bailleurs, ceux qui ne bénéficient d’aucun avantage fiscal en contrepartie d’un achat dans le neuf, la FPI propose tout bonnement de mettre en suspens l’encadrement des loyers « tant que nous ne disposons pas d’observatoire des loyers fiables, estime François Payelle. Rappelons que dans 9 communes sur 10, nous ne savons pas les mettre en œuvre. »

La FPI souhaite également booster la primo-accession en créant un prêt spécifique à taux préférentiel (aux alentours de 2,25%) pour une durée d’au moins 25 ans. Ces prêts, destinés aux ménages sous plafonds de revenus, seraient financés grâce au fléchage d’une partie de l’encours du Livret A et du LDD (369,9 milliards en juillet 2014 selon la Caisse des Dépôts et Consignation). « Cette mesure peut permettre de financer entre 10.000 et 15.000 logements par an sans que cela ne coûte rien à l’Etat », estime le président de la fédération.

Pour mobiliser le foncier, la fédération penche pour une baisse de 50% de la taxation des plus-values durant deux à trois ans, et pour la mise en place d’une imposition de la plus-value inversée. Objectif : inciter les propriétaires à vendre tôt. Aujourd’hui, plus un propriétaire conserve son terrain, plus l’imposition de la plus-value réalisée lors de la vente est allégée. Au bout de 30 ans de détention, elle est même supprimée. « Cette proposition ferait perdre 470 millions d’euros sur trois ans à l’Etat mais permettrait de générer une recette fiscale de 3 milliards d’euros au titre de la TVA et de créer 50.000 emplois. » Concernant le foncier public, la FPI propose de vendre ces terrains à une Société d’économie mixte à objet unique (Semou), « qui regrouperait des bailleurs sociaux, des promoteurs immobiliers et des représentants de la collectivité locale concernée », précise Jean-Michel Mangeot, délégué général de la FPI. Objectif : accélérer le lancement de chantiers. Enfin, François Payelle rappelle qu’il attend toujours la mise en œuvre des 50 mesures de simplification dans le bâtiment révélées par Sylvia Pinel en juin dernier (voir notre article).

Le BTP, poids lourd de l'économie

Le secteur du bâtiment représente :

-    4,2% du PIB de la France. La crise du logement a impacté de 0,4 point le PIB.
-    110 milliards d'euros d'investissement dans le secteur (27% des investissements total en 2012)
-    1 logement construit permet de créer 1,7 emploi direct et 2 emplois au total (direct et indirect)
« La crise du logement représente les deux tiers du ralentissement de l'économie, estime Jean-Paul Betbèze, membre du cercle des économistes et président de Betbèze conseil. Relancer le bâtiment permettrait de relancer l'économie et de créer des emplois locaux et permanents. »

Source : Betbèze conseil – Août 2014

Sélectionné pour vous

Bâtiment, architecte… : les petites entreprises résistent à la crise du logement

Les EPF de l’Etat devront contribuer à la production de 42 000 logements

Un service gratuit pour prioriser les chantiers de rénovation des bailleurs sociaux