Les promoteurs ne voient pas la fin de la crise
La Fédération des promoteurs immobiliers présentait jeudi 20 novembre ses chiffres de ventes de logements. Accession à la propriété bloquée, attentisme des investisseurs face aux incertitudes juridiques, coûts de construction toujours trop élevés, la crise perdure et les dispositifs de relance tardent à se mettre en action.
Adrien Pouthier
Les ventes de logements neufs par les promoteurs ont reculé de 11,2% au troisième trimestre sur un an, selon les chiffres publiés jeudi 20 novembre par la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). 20.291 logements neufs (appartements vendus au détail ou en bloc, résidences senior, de tourisme ou étudiantes) ont ainsi été commercialisés pendant ces trois mois, contre 22.847 lors de la même période de 2013.
Pour les seules ventes effectuées au détail, 55% ont été réalisées auprès d'accédants à la propriété, et leur nombre, à 8.394 unités, est en recul de 13% sur un an. Les promoteurs jugent cette baisse "préoccupante", même si ces ventes sont "globalement stables en volume dans le temps".
"Ce qui est le plus problématique c'es le mode de financement de l'accession", a jugé François Payelle, président de la FPI. "Les ménages sont désolvabilisés, les banques soumises à des régulations fortes sur leurs fonds propres refusent de s'engager dans des prêts au-delà de 20 ans. Il faudrait agir plus fortement sur le prêt à taux zéro qui pâtit des taux d'intérêts actuels très bas, en étendant le différé de remboursement aux 3 premières tranches de revenus. Mais celà coûterait 2,5 mds € à l'Etat. Ce que nous proposons en plus c'est de créer un prêt "primo-accession", sur au moins 25 ans, à un taux de 2,4 % capé à +1% ou aligné sur l'IRL sur un an."
La part des ventes réalisées auprès des investisseurs, qui ont représenté jusqu'à 60% du total en 2010 et 2011, est retombée à environ 40% depuis 2013, note la FPI.
Risques sur l'emploi
En parallèle les mises en vente de logements neufs par les promoteurs, qui "ne cessent de se réduire depuis 2012", se sont établies à 16.225 au troisième trimestre contre 19.644 à la même période un an plus tôt, soit un recul de 17,4%. Et sur les neuf premiers mois de l'année, ces mises en vente de logements ont reculé de 14,1%, à 60.607 unités.
"L'offre de logements neufs est stable avec près de 90.000 logements disponibles", ce qui représente 14,7 mois de commercialisation et traduit "la volonté des opérateurs d'adapter leur offre à la demande du marché", selon la fédération. Cette offre est constituée à 46% de "projets", des logements dont les programmes n'ont pas encore été mis en chantier et sont donc susceptibles d'être abandonnés. Or a pointé François Payelle, "on estime qu'un programme non lancé représente 2 emplois détruits par logement non construit."
Quant aux prix de vente, ils restent stables à des niveaux élevés, à 3.946 euros le m2 en moyenne pour la France entière (+0,3%) et 4.648 euros le m2 pour la région Ile-de-France (+0,2%) un prix globalement quasi inchangé (+0,3%)sur un an. Mais cela masque "de grandes diversités selon les territoires", souligne la FPI. Ainsi, les prix ont bondi de 15,5% au troisième trimestre sur un an, dans la communauté d'agglomérations du bassin d'Arcachon, à 4.934 euros le m2, et de 9,7% dans celle de Besançon (3.180 euros). En revanche ils ont reculé de 7,9% dans la communauté d'agglomérations de Caen (à 2.943 euros), de 6% dans celle du Havre (2.919 euros).
Et après ?
Pour voir le nombre de chantiers augmenter en 2015, François Payelle estime qu'il faut surtout donner confiance aux acteurs. "Libérons les terrains, ils existent, baissons les coûts de la construction, appliquons les mesures annoncées par Manuel Valls fin août. Aujourd'hui très peu de ces annonces sont effectives. Par exemple 17 normes concernant l'accessibilité doivent être simplifiées, on nous a annoncé qu'il faudrait attendre juin 2015 pour qu'elles entrent en vigueur. Il est parfois déprimant de voir l'énergie considérable qu'il faut déployer pour faire bouger les choses. Nous avons perdu 6 mois sur certains dossiers. Les entreprises restent mobilisées mais il faut maintenant que les politiques aillent au bout de leurs idées", a conclu François Payelle.
Où en sont les mesures annoncées le 29 août 2014La FPI a fait le point sur la mise en oeuvre des annonces de Manuel Vall. Voici son estimation du chemin parcouru et à parcourir.
Mesures techniques
- "Mettre en place, les 50 premières mesures de simplification annoncées le 25 juin avant le 31/12/2014" : 50% de ces points sont repoussés pour courant 2015 (voire même parfois au 2ème semestre). Outre les règles d'accessibilité, cela concerne aussi : la sécurité incendie (avril 2015), l'électricité (6 mois de décalage) et l'adaptation des règles aux petits logements (1er trimestre 2015)
Mesures juridiques
- "Prolonger le délai de validité des PC dès cet automne" : Le décret aujourd’hui au Conseil d’Etat, après recueil d’avis ne devrait paraitre que vers la fin de l’année.
- "Réduire les délais d’obtention des permis de construire" : le 28 septembre, une mission a été confiée au Préfet Jean-Pierre Duport avec des conclusions à rendre "dans les 3 mois" et le décret est prévu début décembre 2014. Les mesures législatives seront contenues dans le projet de loi "Macron" qui sera voté au 1er semestre 2015.
Mesures financières
- Le régime Pinel : annoncé le 29/08 pour entrer en application au 1er septembre, il figure dans la Loi de Finances mais l'attentisme est de mise chez les investisseurs jusqu'à l'adoption du PLF. Par ailleurs, la mesure "ascendants/descendant"s ne s’applique qu’au 1er janvier 2015.
- Relance de l’accession sociale dans les nouveaux Quartiers Prioritaires : toujours pas de décret définissant les NQP
- Construire plus de logements à loyer intermédiaire : un an après la loi de Finances pour 2014 qui instaurait le logement intermédiaire, il manque toujours plusieurs textes d’application dont la procédure d’instruction par les Préfets. Aucun programme sorti de terre depuis 1 an.
- Créer un abattement exceptionnel de 100.000€ pour les donations aux descendants pour un logement neuf : la rédaction trop restrictive de la mesure (pas de donation en numéraire pour permettre l’achat d’un logement neuf) la rendra probablement inefficace.
Les promoteurs ne voient pas la fin de la crise
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