Logements sociaux et droit de préemption par le préfet : le temps de l’action ?

Alors qu’une commune sur trois est toujours hors la loi au regard de l’article 55 de la loi SRU, la loi Alur du 24 mars 2014 a introduit différentes mesures destinées à rendre plus opérationnel l'exercice du droit de préemption urbain par le préfet à la place des communes carencées en logements sociaux, sachant qu’il appartient à ce dernier de juger de l’opportunité de prononcer la carence en fonction du contexte communal, celle-ci n’étant pas automatique. Quels sont les nouveaux pouvoirs attribués au préfet, à condition qu’il veuille bien les mettre en œuvre ?

Une maîtrise foncière élargie

Depuis le 27 mars 2014, le préfet dispose d’une maîtrise foncière élargie du territoire communal en intervenant, non plus seulement sur les terrains bâtis ou non bâtis affectés au logement ou destinés à l’être, mais sur des parts de sociétés civiles immobilières (SCI), des parts de sociétés d’attribution ou encore des droits indivis. Autrement dit, l'exercice du droit de préemption par le préfet couvre aujourd’hui les aliénations portant sur les biens soumis au régime de la copropriété ou détenus sous forme de parts sociales de sociétés immobilières. Comme le relève Simon Gilbert, professeur de droit public à l’université Lumière Lyon 2 : « Il est possible de s’interroger sur l’opportunité de préempter les parts sociales de SCI, tant il est probable que le préfet ou son délégataire éprouve des difficultés à se faire attribuer l’immeuble, n’étant pas forcément majoritaire, et, par suite, improbable qu’il réussisse à l’affecter à l’opération d’aménagement qui a justifié la mise en œuvre du droit de préemption ».

Des moyens d’action renforcés

La loi Alur renforce les capacités d’intervention du préfet en lui permettant de définir, dans l’arrêté de carence, les secteurs dans lesquels l’autorité administrative de l’État sera compétente pour délivrer les autorisations d'utilisation et d'occupation du sol pour des constructions à usage de logements. De plus, le préfet peut désormais se substituer à la commune pour instituer, par arrêté motivé, le droit de préemption renforcé afin de favoriser la préemption des locaux d’habitation et des unités foncières affectées au logement et détenus en copropriété ou sous la forme de parts sociales.

De nouveaux délégataires

Le droit de préemption urbain transféré au préfet du fait de la carence peut être dorénavant délégué non seulement à un établissement public foncier d'État, à une société d'économie mixte (SEM), à un organisme d'HLM, aux établissements publics de coopération intercommunale délégataires des aides à la pierre, aux établissements publics fonciers locaux, mais également à des associations ou fondations exerçant des activités en faveur du logement et de l’hébergement des personnes défavorisées.

Mais, un outil à considérer parmi une palette de dispositifs plus large

Pour Jean-François Carenco, préfet du Rhône et de la région Rhône-Alpes : « Disposer du droit de préemption de la commune ne résout pas toutes les difficultés : dans de très nombreux cas, le bien, objet de la déclaration d’intention d’aliéner, ne permet pas d’envisager une préemption (maison individuelle dans un lotissement, localisation du tènement inappropriée, superficie trop modeste, prix de vente très élevé…). Par ailleurs, l’exercice du droit de préemption urbain (DPU) est rendu difficile si le règlement du document d’urbanisme ne favorise pas la sortie d’opérations de logements sociaux. Ainsi, l’exercice du DPU par l’État est à considérer comme un outil parmi une palette de dispositifs plus large. Outre des dispositions telles que les secteurs de mixité sociale ou les emplacements réservés dans les PLU, il est nécessaire de chercher à produire du logement social dans le parc existant à travers l’acquisition/amélioration, le conventionnement de logements communaux ou encore celui de logements locatifs privés ».

Retrouvez l’intégralité de l’interview de Jean-François Carenco, préfet du Rhône et de la région Rhône-Alpes, sur le droit de préemption-carence, dans le numéro de mars 2015 d’Opérations Immobilières.

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